AUSVERKAUFT: Immobilienpreise und Käuferangst sind in der Region Aurora auf dem Dach

Drei unvollständige Häuser in der Unterteilung Painted Prairie in Ost-Aurora wurden verkauft, bevor sie fertiggestellt wurden.
Foto von PHILIP B. POSTON / Sentinel Colorado

W.Als der Immobilienmakler von Stacy Martinez sie vor einigen Wochen mit einem neuen Immobilienangebot kontaktierte, glaubte sie, ihr neues Zuhause gefunden zu haben.

Das orangefarbene Pad mit fünf Schlafzimmern befindet sich direkt an der East Mississippi Avenue neben dem Rocky Ridge Park und hat viele von Martinez ‘Kisten abgehakt, aber das Anwesen musste dringend instand gehalten werden. Der fast 40 Jahre alte Wohnsitz war bereit für einige Fundamentarbeiten, ein neues Dach, einen aktualisierten Ofen und einen Warmwasserbereiter.

Martinez, 21, sagte, sie dachte, die Wäscheliste der Instandhaltung würde die Warteschlange interessierter Käufer verringern und ihr und ihrem Ehemann einen Vorteil verschaffen, ihr erstes Haus zu schnappen. Mit einem Screenshot ihres Kontoauszugs in der Hand, um ihre finanziellen Mittel zu beweisen, unterbreiteten die Martinez am 7. März ein Angebot.

“Es war sehr süß, aber es musste viel Arbeit geleistet werden, sodass wir dachten, wir wären in einem kleinen Pool potenzieller Käufer”, sagte sie. “Aber das Haus hatte am Ende ungefähr 40 potenzielle Angebote, darunter einige in bar.”

Das Haus ging zwei Tage nach dem Markteintritt an einen anderen Käufer – für 50.000 USD über dem Listenpreis.

“Wir haben wirklich gesehen, gegen was wir nach diesem ersten Angebot antraten”, sagte Martinez, der sich im vergangenen Monat 15 weitere Immobilien in der Region Aurora angesehen hat. “… Es war extrem verrückt.”

Die junge Familie ist kaum allein. Martinez ist einer von unzähligen vorübergehenden oder zukünftigen Aurora-Bewohnern, die seit Jahren auf einem der mächtigsten Verkäufermärkte gefangen sind.

“Wie auch immer Sie es sehen, es ist einfach verrückt”, sagte Lorena Gonzalez, Martinez ‘Immobilienmaklerin von Sunny Homes, einem in Greenwood Village ansässigen Unternehmen, das Dutzende von Immobilien in Aurora verwaltet.

Beschilderung Werbung für neue Häuser zum Verkauf Müll 56th Avenue in East Aurora.
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Im Metroplex Denver sind die durchschnittlichen Immobilienpreise gegenüber dem Vorjahreszeitraum um etwa 13% gestiegen und liegen laut der Colorado Association of Realtors nun etwas nördlich von 500.000 USD. Der mittlere Eigenheimpreis in Aurora lag im letzten Monat bei 438.000 USD.

Darüber hinaus verzeichnete die Stadt im Januar den neuntstärksten Immobilienmarkt des Landes, basierend auf der mittleren Veränderung des Angebotspreises im Dezember, so das in New York ansässige Unternehmen RealtyHop.

“Geduld ist das Wort des Tages”, sagte der langjährige Aurora-Makler Sunny Banka, Gründer von Sunny Homes, in einer Erklärung Anfang dieses Monats. „An drei Tagen, mit Vorführungen alle 15 Minuten, ist es nicht ungewöhnlich, dass Käufer einer von 50 oder 60 Personen sind, die sich ein Haus zum Verkauf ansehen. Ihr Angebot wird wahrscheinlich eines von 15 bis 25 sein, die der Verkäufer erhalten hat, und wenn sie im Rennen um das Haus berücksichtigt werden möchten, benötigen sie 25.000 bis 50.000 USD über dem geforderten Preis.

Banka sagte, sie habe in den letzten Monaten einigen Kunden bis zu 200 Wohnungen gezeigt. Bis zum 15. März gab es innerhalb der Stadtgrenzen von Aurora nur 216 Häuser auf dem freien Markt, von denen 30 Neubauten waren und noch nicht errichtet worden waren, sagte Banka.

Immobilien in Aurora sind schwer zu bekommen, und das erstreckt sich bis in die östliche Aurora-Unterteilung von Painted Prairie, die sich am Flughafen befindet.
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Dies steht im Einklang mit dem Rückgang der Listings um rund 70% im Laufe des U-Bahn-Jahres zwischen Anfang 2021 und 2020.

“Das war wirklich nur eine beängstigende Zahl, ich fühle mich schlecht für Käufer”, sagte Banka.

Das Angebot-und-Nachfrage-Problem – es gibt nicht genug Häuser in Aurora für alle, die kaufen möchten – wird laut einem von Norada Real Estate Investments, zitiert von City of Aurora, verfassten Immobilienbericht durch günstigere Hypothekenzinsen weiter verschärft Mitarbeiter.

Das gibt es auch nicht nur in Colorado.

Die Pandemie führte zu landesweiten Veränderungen der Immobilienentwicklung. Es ist gut dokumentiert, dass Angestellte in städtischen Zentren in Vorstädte und ländliche Gebiete strömten, um etwas mehr Platz zu suchen, bewaffnet mit einem Computer für ihre Zoom-Meetings am Arbeitsplatz.

“In den vergangenen Jahren wollten sie näher am Stadtkern sein, aber das wollen sie jetzt nicht”, sagte Banka. „Jetzt wollen sie Platz. Sie wollen Platz für ihren Computer, ihr Büro und für ihre Kinder, um Schularbeiten zu erledigen. “

Diese Verschiebung trug dazu bei, die Preise auf ein neues Hoch zu bringen. Laut Associated Press stiegen die US-Immobilienpreise im Dezember 2021 gegenüber dem Vorjahr um mehr als 10%. Dies war der größte Gewinn seit 2014 gegenüber dem Vorjahr. Die schlimmsten Straftäter waren Phoenix und Seattle.

Vor Ort haben bestimmte Taschen von Aurora mehr Augen angezogen als andere. Laut Banka haben sich Immobilien in den Postleitzahlen 80010, 80011 und 80012 in der Nähe des Anschutz Medical Campus der Universität von Colorado als besonders wünschenswert erwiesen. Dies sind auch einige der einkommensschwächsten Viertel der Stadt.

“Überall rund um das CU Health Science Center fliegt vom Markt”, sagte sie.

Auch in den östlichen und wohlhabenderen Gegenden von Aurora bleiben Häuser ein heißes Gut, einschließlich der Postleitzahl 80013, die sich von der South Chambers Road bis zur Mautstraße E-470 erstreckt. Laut der staatlichen Immobilienmaklergruppe gab es im letzten Monat nur 11 Listings in diesem Sektor, was einem Rückgang von fast 80% gegenüber Februar 2020 entspricht. Die Immobilienpreise in der Region sind gegenüber dem Vorjahr um 11 Prozent gestiegen.

Etwas südlich in der Postleitzahl 80015 sind die Listings noch stärker gesunken, und der Durchschnittspreis stieg von 438.000 USD im Jahr 2020 auf knapp 500.000 USD in diesem Jahr.

In der Unterteilung Painted Prairie in Ost-Aurora ist ein sich bewegender Lastwagen zu sehen.
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Laut Banka liegen die endgültigen Verkaufspreise regelmäßig um bis zu 50.000 US-Dollar über den Anforderungen, wobei Käufer in der Regel auf Inspektionen verzichten, bei denen Mängel festgestellt werden könnten. Viele Käufer bieten auch an, die Kosten für Bewertungslücken zu decken, was bedeutet, dass sie die Differenz zwischen dem endgültigen Verkaufspreis und dem oft niedrigeren Wert, den ein Immobiliengutachter erzielt, in den Griff bekommen.

“Wenn sie nicht über 30.000 bis 50.000 US-Dollar Bargeld verfügen, um eine Bewertungslücke zu schließen, werden sie die Immobilie wahrscheinlich nicht bekommen, selbst wenn sie verwüstet ist und eine Menge Arbeit benötigt”, sagte Banka.

Martinez sagte, sie und ihr Mann seien bereit, ihre Gebühr für die Bewertungslücke mit ihrem Angebot zu senken, aber es sei immer noch nicht genug.

“Wir dachten, es sei ein ziemlich wettbewerbsfähiges Angebot, basierend auf dem, was wir gehört haben, aber es war offensichtlich nicht genug”, sagte sie. Es war definitiv demoralisierend und wir waren sehr enttäuscht. “

Aus diesem Grund sagte Martinez, sie fange an, einen Neubau in einer der neueren und vorstädtischeren Taschen der Stadt zu unterhalten, obwohl die Wartelisten noch lang sind.

Jessica Salcido, eine 29-jährige Mutter von vier Kindern, die diesen Monat einen Vertrag für einen Neubau in der Aurora Highlands-Siedlung in der Nähe des internationalen Flughafens von Denver abschließen soll, sagte, sie würde jedem empfehlen, der ein neues Zuhause beziehen möchte eine neue Struktur unter Vertrag nehmen.

“Es ist viel entspannter und es gibt keine Konkurrenz und keine Kämpfe”, sagte sie. “Es ist sehr einfach und Sie bekommen, was Sie wollen.”

Tatsächlich erteilten Stadtbeamte während der Pandemie mehr Genehmigungen als in den Vorjahren für Neubauten in der ganzen Stadt.

Im Jahr 2020 genehmigten Beamte mehr als 2.500 Genehmigungen für neue Einfamilienhäuser. Dies steht im Vergleich zu ungefähr 1.500 Genehmigungen im Jahr 2019 und ungefähr 1.400 Genehmigungen im Jahr 2018.

Dies hat sich in diesem Jahr jedoch etwas verlangsamt. Stadtbeamte genehmigten in den ersten beiden Monaten des Jahres 2021 etwa 200 Genehmigungen für Einfamilienhäuser. Im Vergleich zu mehr als 270 im Vorjahr.

Dann waren die Häuser größtenteils in Auroras Painted Prairie-Gebiet, High Point at DIA und anderen neu errichteten Entwicklungen am östlichen Rand des Metroplex geplant.

Befürworter sagen, dass Auroras rasende Wohnungsernährung einen seit langem besorgniserregenden Trend hervorgehoben hat: Viele Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen von hier können sich keinen Hauskauf leisten.

Und während einige Anwohner sich dafür entscheiden, in ihren langjährigen Häusern oder Mietwohnungen zu bleiben, könnten sie aus Angst, in den aktuellen Bieterkriegen keinen neuen Platz finden zu können, Transplantationen aus Staaten wie Kalifornien. – wo der durchschnittliche Hauswert voraussichtlich 1 Million US-Dollar um mehr als 1 Million US-Dollar überschreiten wird das Ende des Jahrzehnts – überschwemmen die Colorado-Landschaft mit Bargeld.

“Wir sehen Käufer aus Kalifornien oder von Orten, an denen Marktwerte etwas teurer sind als in Colorado, und sie haben ein bisschen mehr Geld, um damit umzugehen”, sagte sie. „Sie können es sich also leisten, diese Bewertungslücken zu einem etwas höheren Preis zu schließen. Oder wenn es ein jüngeres Paar ist, haben sie Eltern oder jemanden, der ihnen mit etwas Geld hilft. “

Der Norada-Bericht sagte, dass “die schiere Anzahl” von Kaliforniern, die Häuser schnappen, “Einheimische aus dem Immobilienmarkt herauspreist”.

Häuser, die noch nicht fertiggestellt wurden, werden bereits im Stadtteil Painted Prairie in Aurora verkauft.
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Die große COVID-19-Migration wird wahrscheinlich die untere Hälfte der Haussuchenden in den kommenden Jahren behindern, sagen Experten, obwohl es noch zu früh ist, um kausale Daten zu analysieren.

“Die Immobilienpreise sind hier wild”, sagte Daniel Brisson, Geschäftsführer des Zentrums für Wohnungsbau- und Obdachlosenforschung an der Universität von Denver. “Die Leute sagen immer noch voraus, dass dies ziemlich schwerwiegende Auswirkungen auf Menschen am niedrigsten Rand des Wohnungsbestandes hat, und ich habe sicherlich von Dienstleistern gehört, dass sie mehr Menschen sehen, die Wohnraum brauchen, die Ressourcen brauchen.”

Aus dem Wohneigentum ausgeschlossene Auroren haben auf dem Vermietungsmarkt wenig Erleichterung, so die Daten.

Laut Apartment List stieg der Durchschnittspreis für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im Februar 2021 auf knapp 1.500 USD pro Monat.

Das ist nicht weit von der durchschnittlichen Hypothekenzahlung in Denver, die Norada mit einigen Annahmen berechnet hat. Im November 2020 schätzte diese Gruppe, dass ein Käufer, der eine Anzahlung von 20% auf die Kosten des Eigenheims abhustete und eine 30-jährige Hypothek aufnahm, für etwas mehr als 1.700 USD pro Monat am Haken wäre.

Andrea Chiriboga-Flor, Staatsdirektorin der Housing Advocacy Group 9to5 Colorado, sagte, das Rechtsteam der Gruppe habe eine überwältigende Nachfrage nach Mietern gesehen, die während der Pandemie vor Gericht gestellt oder vertrieben wurden – ein brutales Jahr für Mieter.

In Arapahoe County haben sich in den letzten Monaten Räumungsbefehle, die von den Abgeordneten des örtlichen Sheriffs erhalten und ausgeführt wurden, eingeschlichen, nachdem das Verfahren im April letzten Jahres vollständig eingestellt worden war. Die Beamten führten im Januar 53 Räumungsbefehle aus – die neuesten verfügbaren Daten -, verglichen mit 132 ausgeführten Anordnungen im selben Monat im Jahr 2020.

Chiriboga-Flor sagte, dass für viele der Auroren, die auf dem lokalen Mietmarkt festsitzen, nicht mehr viel Hoffnung besteht, hier ein Haus zu besitzen. Einwohner mit tiefen Wurzeln in der Gemeinde sind aus der Gegend geflohen, um nach günstigeren Wohnmöglichkeiten in weit entfernten Gegenden zu suchen, sagte sie.

“Ich glaube nicht, dass Wohneigentum wirklich in Reichweite der Leute ist”, sagte sie.

Martinez, die sagte, sie habe vor einem Monat ernsthaft angefangen, sich Häuser in der Gegend anzuschauen, sagte, sie sei fest entschlossen, in der Gegend von Aurora zu bleiben, um in der Nähe der Gemeinde zu bleiben, in der sie den größten Teil ihres Lebens zu Hause war. Sie wuchs im südlichen Teil der Stadt auf und absolvierte die Eaglecrest High School.

“Ich bin flexibel in der Region, aber wir suchen hauptsächlich nach Aurora”, sagte Martinez, der derzeit in der Region Denver Tech Center arbeitet und als Rechtsassistent für einen Anwalt für Einwanderungsfragen arbeitet. “Es ist nur näher an der Arbeit und näher an der Familie.”

Dennoch sagte sie, sie wisse, dass das derzeitige Umfeld für Einfamilienhäuser keine übermäßig anspruchsvollen Käufer toleriere.

“Wir können nicht zu wählerisch sein”, sagte sie. “Besonders in diesem Markt.”

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